香港轉按點先算抵？回贈、罰息期、律師費同新年期要一齊計

銀行來電話新按揭低半釐，再送現金回贈，第一眼通常幾吸引。尤其供樓幾年後，見到每月供款可以少一截，很容易覺得「轉咗一定慳」。

但轉按不是比較兩個利率咁簡單。你其實正在做三件事：提早清還舊按揭、申請一筆新按揭，再為物業重新估價和辦法律文件。任何一環有成本，回贈都可能很快被抵銷。

先拿齊六個數，才好問值不值得

不要先問銀行「最低可以做到幾多息」。先從舊銀行和新銀行取得以下資料：

金管局的按揭消費者資料提醒借款人，除了首期和每月供款，也要計按揭行政費、律師費、保險及估價等開支；計算器亦未必包括回贈和個人批核因素。這正是轉按最容易被宣傳月供掩蓋的部分。

假設新銀行提供 HK$30,000 回贈，看上去像即時有三萬元着數。但舊銀行罰息 HK$15,000、律師費 HK$8,000、估價及其他費用 HK$2,500，實際淨回贈只剩 HK$4,500。

計法可以先寫成：

轉按淨成本＝罰息＋回贈追討＋律師費＋估價及行政費－新現金回贈

結果是正數，即代表要先用之後的月供節省慢慢回本；結果是負數，只代表開始時有淨回贈，不代表整份新按揭的總利息一定較少。

回贈往往附帶新的罰息期。若你兩年內可能賣樓、再次轉按或有一筆現金打算提早還款，就要將這個限制視為成本，而不是把整筆回贈當作無條件收入。

如果扣除回贈後仍有 HK$12,000 淨成本，而新月供每月少 HK$1,000，簡單回本期就是 12 個月。只要預計一年內賣樓，這個方案已很難成立。

可是回本期也會騙人。最常見情況，是把餘下 18 年按揭重新拉長至 30 年。新月供當然大幅下降，回本看似很快，但你重新增加了很多個付息月份。每月供少了，不等於總利息少了。

比較時至少要並排看：

可以用轉按比較計算器輸入尚欠本金、新舊利率、餘下年期、回贈及費用。若只想降低供款，應坦白把它視為現金流安排；若目標是慳總利息，就用相若年期比較，才不會將「延長還款」誤認成「轉按節省」。

轉按金額一般受銀行估價、按揭成數和還款能力影響。假如你估計物業值 HK$8,000,000，但新銀行只估 HK$7,500,000，可批出的貸款額便可能低過預算。舊按揭清還金額與新貸款之間的差額，需要由你補上。

這筆錢不一定是壞事——補本金會令負債減少——但必須在決定前知道。不要簽妥新優惠才發現回贈未到手，自己卻要先準備一筆大額現金。

銀行仍會重新審視收入、負債和還款紀錄。原有銀行多年前批到，不代表新銀行今日一定批到相同金額。正式批核前，不應把宣傳報價當作已經成交。

比較 H 按、P 按或不同封頂息率時，要把利率機制寫清楚：參考利率、加減幅、封頂位、現金回贈及優惠期。今日 H 按實際利率較低，不代表未來一直較低；P 按計劃亦可能因最優惠利率變化而調整。

與其猜下一次加息或減息，不如至少測試三個情境：利率不變、上升 1 釐、下降 1 釐。只在最樂觀情境才省錢的轉按，不算很穩陣。

純轉按是把原有欠款搬到新銀行；加按或套現則借得比原有欠款更多。後者可能為裝修、投資或周轉提供現金，但同時增加本金、總利息和每月風險。

不要拿「轉按後月供差不多」便當作套現免費。應把新增借款獨立列出：借了多少、用來做甚麼、年期多久，以及這筆用途的回報或需要是否值得用物業作抵押。

若你其實有一筆現金想減少按揭，不一定要轉銀行。可以同時用按揭提早還款計算器比較留在原銀行還本金，以及轉按後再還本金的分別。兩件事的成本不同，不要為了拿回贈而把簡單問題變複雜。

一句總結：轉按最值得看的不是回贈有幾多，而是過了罰息、費用、估價差額和新年期之後，你的總成本有沒有真的下降，而且會否在預計賣樓或再轉按之前回本。