「而家取消咗壓力測試，係咪月入低一點都上到車？」這是最近最容易聽到的誤會。
壓力測試暫停，只是銀行唔使再硬性把利率加兩釐，再用舊有門檻測試一次。它唔等於銀行閉眼批按揭，更唔等於你應該把供款推到收入極限。
50% DSR 是天花板，不是安全線
DSR 是每月總債務供款佔收入的比例。由 2024 年 10 月 16 日起，金管局把物業按揭的監管上限統一為 50%。
重點是「總債務」。如果你月入 HK$60,000，車貸供 HK$4,000、私人貸款供 HK$3,000，銀行不會只看新按揭月供。信用卡分期、擔保和其他恆常債務都有機會計入。
而且 50% 只是監管上限。收入來自佣金、花紅、自由工作，或者剛剛轉工，銀行可以只認可部分收入，亦可以用比 50% 更保守的內部標準。
壓力測試停了，你自己仍然要做
假設今天月供 HK$18,000，剛好供得起，不代表兩年後都一樣輕鬆。H 按會跟 HIBOR 變化，P 按亦會受最優惠利率調整影響。
實際預算時，至少試三條數：
1. 目前利率下的月供；
2. 利率高 1 釐時的月供；
3. 利率高 2 釐時，家庭每月還剩多少錢。
如果加一釐就要停 MPF 自願供款、取消保險，甚至靠信用卡交管理費，這個樓價對你來說已經太勉強。
H 按、P 按，唔好只看今天哪個低
H 按跟 HIBOR 走，一般有封頂息率；HIBOR 低時可以較便宜，但每月實際利率會變。P 按以最優惠利率減一個點差計算，變化通常沒那麼頻密，但不代表永遠較貴或較穩陣。
比較銀行報價時，要把實際按揭利率、封頂息率、現金回贈、罰息期和 Mortgage Link 存款安排放在一起看。頭兩年回贈高，不代表供二十幾年都是最便宜。
七成按揭，仍然可能不止三成首期
現行一般按揭最高 LTV 是 70%，但銀行會用估價計算。成交價 800 萬，銀行只估 760 萬，七成貸款是按 760 萬計，不是按 800 萬計；中間的估價差額要由買家現金補回。
想借高於一般上限，可能要用按揭保險，但最高成數不是人人自動獲批。固定收入、物業用途、樓價、首置或自住條件和保費都會影響結果。
真正要預算的，不只是一筆月供
供樓之外，還有管理費、差餉地租、火險、維修、裝修，以及買樓初期的律師費和印花稅。舊樓更要預留大維修或特別基金，唔好將銀行批到的最高貸款額當成自己的購樓預算。
先用按揭供款計算機比較不同利率和首期，再用按揭提早還款計算器看看日後多還本金會有多大分別。銀行批到是一回事，供完樓仍然有生活，才是你真正要的答案。