置業與物業投資

供樓負擔能力計算機

計算私樓按揭每月供款、總利息支出、印花稅及買樓總成本。金管局自 2024 年 2 月起已暫停實施加息 2% 的壓力測試，現時按供款與入息比率（DSR）不超過 50% 審批。同時比較租樓與買樓的總成本。

按揭參數

物業樓價

HK$ 5,000,000

首期成數

30%

還款年期

25 年

年利率

3.5%

每月家庭收入

HK$ 50,000

現時每月租金（比較用）

HK$ 15,000

每月供款

HK$17,522

貸款額HK$3,500,000 · 首期HK$1,500,000

參考壓測月供

HK$21,493

加息 2% 後的月供（已暫停實施，僅供參考）

參考壓測供款比率

43.0%

現行 DSR 要求不高於 50%

現時供款比率

35.0%

金管局要求不高於 50%

總利息支出

HK$1,756,547

印花稅

HK$112,500

稅率 2.25%

買樓總成本

HK$6,926,547

含首期、稅、供款、保費

貸款成數 (LTV)

70%

高成數按揭需付保費

按揭保險費估算

HK$0

按貸款額估算

按收入可負擔樓價：以月入HK$50,000 及 50% 供款比率計算，最高可借約HK$4,993,772，對應物業價格約HK$7,133,960.

目前輸入的樓價在可負擔範圍內，但別忘了預留裝修、管理費及維修儲備。

租買比較：全期租樓支出約HK$4,500,000；買樓總成本約 HK$6,926,547，兩者相差HK$2,426,547.

買樓總成本較租樓高，但買樓可累積資產與享有居住穩定性。

按現時及壓力測試利率，供款佔入息比率均低於 50%，初步符合銀行審批條件。實際可借成數仍受制於物業類型及按揭保險。

按揭還款走勢

直觀比較剩餘本金、累計償還本金與累計利息隨時間的變化，了解複息效應對總成本的影響。

還款時間表（本金與利息分佈）

共300 個月

月份	還款額	利息	本金	剩餘本金
1	HK$17,522	HK$10,208	HK$7,313	HK$3,492,687
2	HK$17,522	HK$10,187	HK$7,335	HK$3,485,352
3	HK$17,522	HK$10,166	HK$7,356	HK$3,477,995
4	HK$17,522	HK$10,144	HK$7,378	HK$3,470,618
5	HK$17,522	HK$10,123	HK$7,399	HK$3,463,219
6	HK$17,522	HK$10,101	HK$7,421	HK$3,455,798
7	HK$17,522	HK$10,079	HK$7,442	HK$3,448,355
8	HK$17,522	HK$10,058	HK$7,464	HK$3,440,891
9	HK$17,522	HK$10,036	HK$7,486	HK$3,433,405
10	HK$17,522	HK$10,014	HK$7,508	HK$3,425,898
11	HK$17,522	HK$9,992	HK$7,530	HK$3,418,368
12	HK$17,522	HK$9,970	HK$7,552	HK$3,410,816

場景對比

保存兩組參數，並排比較結果差異

500萬上車

尚未保存

600萬上車

尚未保存

先調整參數，再點擊「保存為方案 A / B」開始對比

認識供樓負擔能力與居屋按揭

在香港置業，按揭貸款是絕大部分買家必須面對的課題。銀行在審批私樓按揭時，主要計算每月供款佔入息比率（Debt Servicing Ratio，DSR），現時金管局要求不高於 50%。金管局於 2024 年 2 月 28 日宣布暫停實施加息 2% 的按揭利率壓力測試，現時銀行主要按 DSR 不超過 50% 審批，但借款人仍應自行評估利率上升時的供款能力。

居屋及綠置居則享有政府擔保優勢。綠表申請人最高可借 95%，白表申請人最高可借 90%，而且無須支付按揭保險，銀行只需確保現時供款佔入息比率不超過 50% 即可。2024 年 3 月起，新建居屋及綠置居的最長還款期更延長至 30 年，進一步降低每月供款壓力。

HK FinBox 的供樓負擔能力計算機同時支援私樓與居屋 / 綠置居兩種模式。輸入樓價、首期成數、按揭利率、還款年期及家庭月入後，計算機會自動按物業類型計算每月供款、DSR、參考壓力測試數字（已暫停實施，僅供參考）及可負擔樓價。切換到居屋模式時，系統會自動鎖定免按揭保險，並將最高貸款成數解鎖至 95%。

實用貼士方面，私樓買家要預留印花稅、律師費、經紀佣金、裝修及家俬等開支；居屋買家則要留意未補地價單位只能使用 P 按、轉售有限制，以及綠表與白表在申請資格、抽籤機會及貸款成數上的分別。若 DSR 勉強通過，代表未來利率上升時供款壓力會較大，建議選擇較保守的樓價或增加首期。

參考資料

規則及連結最後核對：2026 年 7 月 26 日 · 以上資料來源僅供參考，請以相關機構最新公布為準。

常見問題

甚麼是供樓壓力測試？

壓力測試原本是銀行假設按揭利率上升兩釐後，評估借款人供款能力的審批要求。金管局自 2024 年 2 月 28 日起已暫停實施加息兩釐的壓力測試，現時銀行主要按 DSR 不超過 50% 審批。

居屋 / 綠置居需要壓力測試嗎？

不需要。由政府房委會擔保的未補地價居屋及綠置居，銀行只要求現時供款佔入息比率不超過 50%，毋須進行加息兩釐的壓力測試。

居屋綠表和白表最高可借幾多成？

綠表申請人最高可借 95%，白表申請人最高可借 90%。兩者均免按揭保險，可使用最長 30 年還款期。

現時 DSR 上限是多少？

現時金管局要求每月供款佔入息比率（DSR）不超過 50%。壓力測試已暫停實施，計算機內的壓測數字僅供參考。

居屋可以用 H 按嗎？

未補地價的居屋及綠置居只能使用最優惠利率（P 按），不能選擇銀行同業拆息（H 按）。

計算機的結果是否等於銀行批核結果？

不等於。計算機只作初步估算，實際批核仍取決於銀行對你的收入、信貸及物業估值的評估。