按揭提早還款計算機｜部分還款、罰息及注意事項

按揭採用遞減本金方式計息，每期利息按當時尚欠本金計算。因此，在其他條件相同下，越早減少本金，往後累積的利息通常越少。這與部分私人貸款採用的 78 法則不同，不能把私人貸款的提早還款公式直接套用到按揭。

銀行收到部分／部份提早還款後，可能按合約及借款人的選擇，維持原有月供並縮短還款期，或維持餘下年期並降低月供。前者一般節省較多總利息；後者則較着重改善每月現金流。實際可選方式、最低還款額、通知期、指定還款日及申請程序因銀行和貸款合約而異。

計算時不應只看節省利息。公開銀行文件顯示，部分還款收費可以按還款額百分比、若干月利息、最低金額或固定行政費處理，現金回贈亦可能須按條款退回，並不存在全港統一公式。本工具把罰息、行政費及回贈追討分開，優先使用銀行對指定日期發出的書面報價。

是否動用現金提早還款，也要與保留流動資金比較。若提早還款後沒有足夠應急儲備，遇上失業、醫療或樓宇維修開支時，可能要重新使用成本更高的借貸。另一方面，若同一筆資金放在存款或低風險產品的稅後回報低於按揭利率，減少按揭本金可能提供較確定的利息節省。

結果假設利率在餘下年期維持不變，現時月供由本金、利率和餘期估算，也沒有計算保留或投資該筆現金的潛在回報。頁面會顯示還款後流動現金及應急月數；若還款達尚欠本金 90% 或以上，應核對銀行會否改用全數清還條款。正式本金、費用、月供及到期日仍以銀行文件為準。