綠置居申請、首期與按揭：由綠表資格到揀樓前要計的數

搜「綠置居申請資格」或「綠表居屋供樓計算機」，通常想先知道自己能不能申請，再估月供。按揭成數高，只代表首期門檻可能較低，不代表交完首期便可安心入住。申請資格、選樓次序、按揭年期、成交雜費和入住後現金，每一項都會改變你真正供得是否舒服。

綠表不是一個收入數字

常見綠表申請路徑包括房委會公屋住戶、房協甲類出租屋邨或年長者居住單位住戶、持有適用於綠置居的有效《綠表資格證明書》人士，以及合資格的長者租金津貼計劃受惠者。單憑「已獲編配公屋」並不等於自然符合資格；仍要有生效租約，或由相關機構簽發而且適用於今期綠置居的有效證明書。

不要用朋友上一期獲批的經驗代替今期規則。房委會已提供居屋／綠置居／白居二資格驗算，正式資格仍以房委會審核為準。

申請者一般須在截止日年滿 18 歲並成為所購單位業主；申請人及須列名家庭成員亦要按當期規則核對是否現居香港及擁有香港入境權。配偶或家庭成員例外必須用文件處理，不能只在網上勾選一項便當作獲接納。

可以先用綠表居屋供樓計算機做綠置居申請資格預檢，再按以下矩陣準備資料：

三類最容易漏看的資格問題

第一類是租約或證明書本身。有條件租約、部分特快公屋編配租約未滿三年、租約執管、證明書用途不符或已過有效期，都不能只靠「我住公屋」四個字帶過。

第二類是家庭組合。申請人、配偶，以及租約或證明書內須列名的人士，通常要按當期規則完整申報。親屬關係、離婚、配偶沒有香港入境權或未成年子女文件等例外，應交由房委會核實，不要由網上工具自行判定。

第三類是住宅物業及過往資助房屋紀錄。房委會公屋、房協相關租戶及部分證明書類別，一般須核對由申請截止日前 24 個月起至簽訂買賣協議期間的香港住宅物業權益。共同業權、公司、遺產或土地權益都可能要申報；實際範圍和例外要看當期申請須知。曾是指定資助自置居所計劃的業主、借款人或其配偶，也可能是另一項關鍵限制。

並非所有綠表路徑共用一組入息資產上限

公屋或相關房協租戶與部分證明書類別，不是直接套用白表申請人的一組統一上限；其他證明書持有人則可能仍須符合原有公屋或簽發計劃的入息、資產和物業審查。正確做法是先認清自己的資格來源，再看該路徑的規則，而不是拿朋友的家庭收入作比較。

申請成功，不等於一定揀到合適單位

申請、攪珠、資格審查、收到選樓通知和實際揀樓，是不同階段。配額、家庭類別、優先計劃及可供選擇的單位會影響次序。真正輪到你時，心儀座向、面積或樓價可能已沒有。

揀樓前應預先準備三個樓價上限：

• 理想上限：月供和現金都很舒適；
• 可接受上限：需要節制，但仍保留緊急儲備；
• 絕不上限：超過便離場，不因現場氣氛追價。

最高按揭成數，不是每個人的建議按揭成數

綠置居及其他資助出售房屋的按揭安排與私樓不同，銀行、樓齡、按揭保證期、還款期及個人還款能力都會影響批核。部分計劃或產品可提供較高按揭成數，但「最高」只是一個制度上限。

用綠表居屋按揭計算機時，至少試三次：預計樓價、較高一級樓價，以及利率高一個百分點。再把家庭收入減少一成的情境放進去。若任何一個小變動已令你要靠信用卡交管理費，樓價便太進取。

首期以外，還有三筆常被漏掉的錢

第一筆是成交前後費用，包括印花稅、律師費、按揭相關費用、裝修、家電及搬屋。第二筆是入住後持續費用，包括管理費、差餉、地租、保險和維修。第三筆是不能動用的緊急儲備。

不要把所有現金都叫做「首期」。較穩妥的分法是：

1. 首期及成交款項；
2. 入住和必要裝修預算；
3. 至少數月必要生活費的獨立儲備。

30 年期令月供低一點，但總利息會增加

較長還款期可以降低每月供款，卻會增加付息月份。比較 25 年與 30 年時，不要只看月供差額；同時看總利息、退休前能否還清，以及家庭未來收入是否仍穩定。

房委會的當期安排和單位資料應以綠置居一般銷售資料及相關申請須知為準。銀行批核和實際合約條款則要逐份確認。

一個務實例子

假設兩人家庭預算樓價 HK$2,500,000。即使首期只需樓價的一小部分，也不應把餘下現金全部拿去裝修。先用計算機比較不同按揭成數和年期，再預留成交費與至少數月開支。若預算只能在「沒有維修、沒有失業、利率不升」三個條件同時成立時運作，便不是穩健預算。

計完之後做甚麼？

先用綠表居屋供樓計算機定樓價上限，再用買樓與按揭決策路線補上印花稅、月供、持有成本及日後提早還款。選樓當日只在預先設定的三個樓價範圍內決定。

本文最後核對日期為 2026 年 8 月 28 日。當期申請日期、單位、配額和資格必須以房委會最新公布及申請須知為準。